En guide til at købe en fixer-overdel

Næsten når som helst er det et godt tidspunkt at købe en fixer-overdel, især hvis du erhverver ejendommen for mindre end alt andet omkring den. I modsætning til andre boligejendomme er priserne på fixer-øvre ikke så afhængige af temperaturen på det lokale ejendomsmarked - det være sig varmt, koldt eller neutralt. Men hvad der sker efter købet, kan være et mareridt eller en rentabel whopper af en aftale. Hemmeligheden bag at gøre det til en succes ligger i at få stedet tjekket ud af en række specialiserede inspektører, lære at evaluere reparationerne og vælge den rigtige ejendom i første omgang.

Den ideelle fixer-overdel

Den perfekte fixer-øvre er det hjem, som alle vil have i fremtiden, men ingen ønsker lige nu. De fleste boligkøbere, især førstegangsbrugere, kræver et hjem i uberørt tilstand, en totalentreprise, der er klar til belægning. Det ironiske er, at mange ufuldkommenheder, der får folk til at skrælle maling, slidte tæpper eller daterede armaturer - let kan korrigeres. Men fordi de er svære at se fortid, forsvinder et hjem, der lider under dem, ofte på markedet.

Husk, at hvis du laver et købstilbud på en fixer-øvre til den rigtige pris, begynder du at tjene penge den dag, du lukker. Og det er allerede før du overvejer potentialet for stor videresalg. Tiden til at tænke over at sælge er den dag, du køber, selvom du ikke har nogen umiddelbare planer om at flytte.

Placering og layout

Ikke alle fixer-overdeler har potentiale. Om en bestemt grim ælling kan blive til en svane afhænger af flere faktorer.

Den første er placering, placering, placering, som fast ejendom siger. Køb ikke en fixer-øvre beliggende på et travlt vejkryds ved siden af en skole eller på tværs af gaden fra en indgang til en losseplads - med andre ord den slags uønskede lokalitet, der synker endda huse i topform. Søg efter fixere i ønskelige eller kommende kvarterer. Undersøg de omkringliggende hjem og hvordan de vedligeholdes. Ser de velplejede og mest ejerbesatte ud?

Fokus derefter på hjemmets konfiguration. Den bedste type fixer-overdel at købe er en, der vil appellere til den største pulje af købere: et tre-soveværelse med mere end et bad. Selvfølgelig kan et hjem med to soveværelser være rentabelt, især hvis det er den dominerende størrelse af boliger i nabolaget, men et hus med tre soveværelser er bedre. Hvis tre soveværelser er bedre, kan fire måske være bedre endnu: Købere med tre soveværelser handler ofte op til en fire.

Layoutet skal flyde. Hvis hjemmet er hugget op med et dårligt layout, skal du indse, at det kan være dyrt eller upraktisk at flytte vægge. Soveværelser i modsatte ender af hjemmet slukker for købere med små børn, ligesom en to-etagers med soveværelse ovenpå og alle de andre soveværelser nedenunder. Køkken med mere end en indgang er ønskeligt. Undgå steder, hvor spisestuer fungerer som hjemmets centrale knudepunkt.

Evaluerer tilstand

Det er klart, at fixer-øvre vil være i vanskelig tilstand, men nogle problemer er værre end andre. Du er nødt til at adskille de kosmetiske problemer fra mere grundlæggende.

Nemme rettelser inkluderer:

1. Patching af vægge, stripping af tapet og maling.
2. Efterbehandling af gulve eller lægning af fliser eller tæpper.
3. Installation af loftsventilatorer og nye lysarmaturer.
4. Udskiftning af bundplader eller tilføjelse af trim.
5. Fastsættelse af knuste vinduer.
6. Udskiftning af badeværelses undergulve på grund af utætte toiletforseglinger.
7. Ombygning eller maling af køkkenskabe eller installation af nye.
8. Udskiftning af døre.
9. Udskiftning af beholdere og lysafbrydere.
10. Maling udvendigt.
11. Tilføjelse af et dæk.

Dyrere rettelser inkluderer:

1. Udskiftning af HVAC-systemer eller tilføjelse af central klimaanlæg.
2. Støtter fundamentet.
3. Nedtagning, når det indebærer en afrivning.
4. Udskiftning af alt VVS, kloakledninger og el-service.
5. Hældning af beton til indkørsler, fortove eller trin.
6. Installation af udskiftningsvinduer overalt.
7. Komplet køkken eller bad ombygninger.
8. Bygning af garager eller tilføjelser.

Inspektioner for fixer-øvre hjem

I enhver ejendomstransaktion skal du altid få en boliginspektion af en autoriseret hjeminspektør, inden du forpligter dig til at gennemføre salget. Der er mange typer hjemmeinspektioner, som du måske vil gennemgå, før du køber en fixer-overdel. Overvej disse omkostningerne ved at få en god handel:

• Tagcertificeringer: Hvis sælgeren ikke allerede har fremlagt bevis for tagets alder og tilstand, er det god forretningsskik at opnå en tagcertificering på sælgerens bekostning.
• Hjemgaranti: Ikke alle sælgere betaler for en hjemgaranti, men mange ser det som en forsikring mod de sene nattetelefonopkald, når tingene går i stykker efter lukningen.
• Skadedyrsinspektioner: Ikke alle stater har et skadedyrsproblem, men hvis dit område beskæftiger sig med skader fra biller, termitter eller myrer, skal du bede om skadedyrsinspektion og gøre dit købstilbud betinget af din godkendelse af inspektionen og eventuelle reparationer, der er betalt af sælgeren.
• Inspektioner af kloakledninger: Når ejendomme bliver ældre, gør deres kloakledninger det også. Få disse og septiktanke tjekket ud.
• Ingeniørrapporter. En ingeniør kan offentliggøre naturlige farer eller geologiske oplysninger. Vær opmærksom på lossepladser i nærheden, forureningsrapporter og andre skadelige videresalgsfarer.

Ikke alle fixer-overdel kræver lige fixing - og hvad der skal rettes er noget subjektivt. En større rehabilitering for en boligkøber er en tur i parken for en anden. Overvej din ekspertise, din økonomi, og i hvilket omfang du vil tackle et hjem, der kræver alvorlig renovering for at gøre det beboeligt.

_{I skrivende stund er Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, mægler-tilknyttet Lyon Real Estate i Sacramento, Californien.}