Producenter af hjemmebyggere og forhandlere: Hvad du bør vide

At købe et fremstillet hjem er en god mulighed for alle, der ønsker deres eget hjem til en overkommelig pris. De gennemsnitlige omkostninger ved et fremstillet hjem er lige under 74600€ nationalt sammenlignet med knap 220€ for det gennemsnitlige stedbyggede nye hjem. Alligevel er producerede huse i dag sofistikerede, at de ofte ikke skelnes fra specialhuse, der er bygget på stedet. Funktionerne i et fremstillet hjem kan nu næsten ikke skelnes fra dem, der findes i et stedbygget hjem.

Som med ethvert produkt, du køber, betyder masseproduktionen, der bruges til producerede hjem, ofte en dramatisk lavere pris, da de skabes i et kontrolleret miljø på en fabrik, hvor arbejdskraft kan gå effektivt og hurtigt sammenlignet med den traditionelle metode til at bygge et hjem på -sted, stick-for-stick. Fordi de er bygget indendørs på en samlebånd, er kvalitetskontrol let at vedligeholde, og der er aldrig nogen forsinkelser på grund af vejret.

Mens de fleste købere af producerede huse fokuserer på husets stil, materialer og funktioner, er det lige så vigtigt at vælge den rigtige bygherre såvel som den rigtige forhandler til dit fremstillede hjem. Når du begynder at shoppe, er der flere vigtige ting at vide om bygherrer til fremstillede huse og de forhandlere, der sælger dem.

Færre bygherrer, end du tror

I øjeblikket er der ca. 70 byggemærker af producerede huse i USA, der tilbyder mere end 300 forskellige individuelle hjemmemodeller. Men dette er noget vildledende og giver et falsk indtryk af den mangfoldighed, der faktisk er tilgængelig. Som det er tilfældet i de fleste fremstillingssektorer, er fremstillede boliger blevet konsolideret i de senere år, da moderselskaber gradvist har erhvervet uafhængige bygherrer, og små virksomheder er fusioneret. Fusioner og opkøb er en regelmæssig begivenhed i den fremstillede hjemmebranche.

De største producerede hjemmefirmaer i Europa ejer generelt mange forskellige bygherrer. Ved sidste optælling ejer tre virksomheder mere end 70 procent af alle producerede hjemmebygere i dette land. Virksomheder, der ser ud til at være konkurrenter, viser sig ofte at være søsterorganisationer under det samme moderselskab. Det største moderselskab, Clayton, fremstiller 41 procent af de producerede huse fremstillet i USA under flere forskellige byggemærker. Mens disse individuelle bygherrer muligvis tilbyder nogle unikke attributter, selvom de ejes af den samme forælder, skal du ikke blive overrasket over at finde ud af, at mange bygherrer køber nøjagtigt de samme komponenter fra nøjagtigt de samme grossister. Dette kan føre til en skuffende mangel på mangfoldighed for forbrugerne, der forventer en oplevelse, der kan sammenlignes med den almindelige boligbyggebranche.

Når du vælger en bygherre, skal du sørge for at medtage bygherrer, der ejes af forskellige moderselskaber, da det er her, de mest interessante forskelle findes.

Når du har valgt bygherren, bliver du nødt til at vælge en produceret hjemforhandler, der bærer boliger fra din valgte bygherre, og denne beslutning er lige så vigtig som bygherren selv. En enkelt bygherre kan være repræsenteret af en enkelt fabriksdirektør, en uafhængig forhandler eller et megaforhandler, der håndterer mange bygherrer af producerede huse.

Forhandlerens rolle

I henhold til lov kan bygherrer af producerede huse ikke sælge direkte til offentligheden, så branchens forretningsmodel giver bygherrer en af tre muligheder: indgå kontrakt med et uafhængigt forhandler for at sælge deres hjem, indgå kontrakt med et mega-forhandler eller etablere deres egen tilknyttede "fabrik -direkte "forhandler. En potentiel boligkøber skal forstå forskellene. Alle forhandlere skal have licens og være bundet til at sælge producerede huse.

Når du køber gennem en forhandler, skal du huske på, at enhver virksomhed skal tjene penge. Producerede hjemforhandlere tjener deres fortjeneste på flere måder med en gennemsnitlig fortjeneste på 18 til 26 procent. Dette gør den producerede hjemmevirksomhed mere rentabel for forhandlere end standardhuse er for ejendomsmæglere, selvom forhandlerne for at være retfærdige har lagerhensyn, der ikke er til stede i almindelig ejendom.

De mest bemærkelsesværdige metoder til fortjeneste for producerede hjemforhandlere er detailopmærkning, tilbageholdelser og henvisninger.

• Detailmarkering for den fremstillede hjemmebranche fungerer nøjagtigt som for enhver anden sektor inden for detailsalg. I dette tilfælde fastsætter forhandleren en afskrivningspris, der er 7 til 10 procent i forhold til de faktiske omkostninger, der betales til den producerede boligbygger.
• Producerede hjem har en indbygget fortjeneste for forhandleren kaldet holdback. Strukturen er stort set den samme som i bilindustrien, og tilbageførslen er en fast procentdel over bygherreomkostninger, der allerede er indbygget i husets fakturapris. Selvom du køber et hjem til en pris, der er nøjagtig lig med fakturaen, tjener forhandleren stadig på grund af denne tilbageholdelse, skønt de ikke modtager den før årets udgang. Hvis en forhandler hævder at miste penge ved at sælge et hus i nærheden af fakturaprisen, skal du ikke tro det: Der er stadig tilbagebetalingsgevinst hos forhandleren.
• Nogle forhandlere tilbyder forsikring, udvidede garantier eller andre funktioner som tilføjelser til boligprisen, og de tjener en bemærkelsesværdig fortjeneste ved denne form for henvisning. De faktiske virksomheder, der servicerer forsikringen eller garantierne, betaler i det væsentlige forhandleren et henvisningsgebyr for at sælge deres produkter til boligkøberne. Det er derfor en god idé at afvise sådanne tilbud, da du næsten altid får en bedre aftale ved at sørge for din egen forsikring.

Uafhængige forhandlere

En uafhængigt ejet forhandler er normalt en lille, lokalt ejet virksomhed, der tilbyder et begrænset udvalg af boliger. Displaypartiet for en uafhængig forhandler er typisk ret grundlæggende med et relativt lille antal skærmhuse, selvom andre usete modeller muligvis er til salg. Hjem er naturligvis oprettet midlertidigt uden møbler og indretning. Uafhængige forhandlere har lavere omkostninger, hvilket hjælper dem med at tilbyde lavere priser. På trods af disse forhandleres forhandler i kælderen er det normalt, hvor du får de bedste tilbud på nøjagtigt de samme boliger, der tilbydes af mere sofistikerede forhandlere. Når man arbejder med en uafhængig forhandler, arrangerer kunder ofte finansiering gennem deres egen bank eller kreditforening.

Fabriksdirekte forhandlere

En fabriksdirekt forhandler ejes normalt af det samme moderselskab, der ejer bygherren, men de er helt forskellige enheder, som hver har til formål at være rentable.

Fabriksdirekte forhandlere menes ofte at have de laveste priser - og forhandleren tilskynder denne misforståelse. Men i virkeligheden er det normalt det modsatte. Forhandleren køber stadig boligen fra bygherren, og begge har brug for at tjene penge. Fabriksdirekte forhandlere er ikke den billigste mulighed for de fleste, men de er heller ikke den dyreste mulighed.

Mega-forhandlere

Megaforhandlere, der bærer forskellige mærker og modeller af boliger fra flere bygherrer, bliver stadig mere populære. Disse forhandlere er normalt meget pæne virksomheder med hjem, der er oprettet og iscenesat perfekt, herunder fodpaneler og pyntede, møbler og indretning. Denne markedsføringsstrategi er beregnet til at lokke forbrugerne på et følelsesmæssigt niveau og give dem mulighed for at forestille sig at de faktisk bor i rummet.

Disse mega-forhandlere er ofte den højeste pris for forbrugerne. De bruger ofte en form for mellemmandfinansiering, kendt som grundplanfinansiering (se nedenfor) for at få deres displaymodeller. Af denne grund er deres faste omkostninger høje, og det er kunderne, der i sidste ende betaler gennem omkostninger, der er tilføjet husets pris.

Hvordan forhandleren finansierer sin beholdning

Forhandlere skal have udstillingshuse på stedet, som forbrugerne kan inspicere, og i tilfælde af mega-forhandlere kan dette være et stort antal hjem. En forhandler kan købe disse skærmhuse direkte fra fabrikken, hvis de har kapital. Hvis ikke, kan de bruge en form for låntagning kendt som grundplanfinansiering. I denne finansieringsmodel låner forhandleren grundlæggende mod lagerets værdi og betaler renter hver måned til bygherren med den beholdning, der anvendes som sikkerhed. Dette er en form for revolverende kredit, hvor forhandlere opretholder en betydelig gæld, der bruges til at holde displayhuse til stede. Denne finansieringsmodel er også almindelig for forhandlere, der håndterer biler, både, autocampere og andre køretøjer, hvor der skal være en stor mængde lagerbeholdning. (Grundplanfinansiering er grunden til, at der ofte tilbydes så gode biltilbud ved afslutningen af året; forhandleren har ikke længere råd til at betale renteomkostningerne for lagerbeholdning, de har købt på kredit.)

Det fremstillede hjemforhandler bruger ofte en form for grundplanfinansiering til at købe sine modelhuse på kredit. Men vær opmærksom på, at boligkøbere i sidste ende er dem, der betaler finansieringsomkostningerne for forhandleren, der har købt boliger fra bygherrerne på denne måde. Jo flere modelhuse en forhandler har på lager, desto mere sandsynligt er det, at forhandlerens finansieringsomkostninger vil blive inkluderet i den pris, du betaler.