Hvordan får man størst fortjeneste ved at vende dit hus?

Efter det husvende cirkus i 2000'erne står ejendomsinvestorer i dag over for et andet miljø for hurtigt at købe og sælge boliger til fortjeneste. Processen med godkendelse af realkreditlån er heldigvis blevet mere ansvarlig, og ukvalificerede købere er mindre tilbøjelige til at blive udnyttet af skruppelløse sælgere og långivere. Derudover er boligpriserne kommet til mere forudsigelige og bæredygtige stigninger.

Alt dette betyder, at investorer, der søger at vende en ejendom i dag, sandsynligvis skal investere i en eller anden form for ombygning eller forbedring af hjemmet for at gøre det konkurrencedygtigt på markedet. Med det i tankerne er her 10 tip, der mest sandsynligt maksimerer dit overskud, når du køber og sælger et hjem.

Arbejd med kendte entreprenører

Det er en tommelfingerregel i byggebranchen, at entreprenører tilbyder tilbud til en stor mængde arbejde. Hvis du vender hjem regelmæssigt, kan tømrere, elektrikere, blikkenslagere og andre entreprenører blive fortrolige med dine behov og budgetter og kan arbejde sammen med dig, når dit budget er stramt. Desuden kan arbejde regelmæssigt med de samme entreprenører hjælpe med at sikre, at kvaliteten af arbejdet er god. Denne strategi fungerer bedst, hvis du er en etableret flipper med en track record, men selv nybegyndere i huset flipping kan etablere nye relationer med gode entreprenører, hvis de præsenterer sig som ærlige forretningsfolk.

Bevæg dig hurtigt

Tid er penge i huset, der vender forretningen. Rentabel husvending kræver, at du hurtigt omdanner ejendommen, helst inden for et par uger eller højst et par måneder efter køb. De fleste investorer er ikke i stand til at binde penge på mere end en ejendom ad gangen, og du kan ikke finansiere det næste køb og fix-up, før du sælger den nuværende ejendom.

Fokuser på køkkener og badeværelser

Køkkener og badeværelser er de to områder, hvor de fleste potentielle købere fokuserer deres opmærksomhed. Næsten alle købere går straks til køkkenet, når låsekassen åbnes, og ejendomsmægleren begynder visningen. Næste stop: badeværelserne. Hvis du kun vælger to rum til at ombygge i et hjem, skal du vælge køkkenet og det store badeværelse.

Forbedre køkkenbelysningen

Dæmp belysning i køkkenet viser ikke meget for dine opgraderinger til ombygning, og det kan gøre rummet deprimerende. Det kan endda få potentielle købere til at tro, at du prøver at skjule noget. Du kan ændre alt det med effektiv belysning, og det behøver ikke koste meget:

• Forøg pæreeffekten af eksisterende armaturer (mens du holder dig inden for producentens specifikationer) med LED-pærer. Sørg for at vælge en lystemperatur (målt i Kelvin eller "K"), der giver et behageligt lys; ikke for blød og ikke for lys hvid.
• Udskift kedelige loftslamper i midten med forsænkede lys.
• Installer vedhængsbelysning, et altid populært valg i køkkenet, fordi det bringer lyskilden tættere på arbejdsfladen og tilføjer et dekorativt strejf.

Genfinish eller reface køkkenskabe

Skabe kan udgøre 50 procent eller mere af dit køkkens vægplads, så få dem til at se godt ud. På åbne huse har ejendomsmæglere en tendens til at hænge ud i køkkenet. Købere starter i køkkenet, går rundt i huset og ender i køkkenet igen for at fortsætte samtalen med agenten. Husk at køkkenet er det vigtigste rum til ombygning, og skabene er det vigtigste i dette rum.

Men i stedet for at bruge 37300€ på nye skabe (ja, du kan nemt bruge så meget), skal du reducere omkostningerne ved:

• Refacing eksisterende skabe
• At finde en balance mellem attraktiv og grundbund billig ved hjælp af selvinstallerede, klar til montering (RTA) skabe eller IKEA skabe
• Maling af skabene efter behov i visse køkkenformer er malede skabe helt passende og vil altid se bedre ud end mørke, grådige skabe

Udsæt (eller installer) hårde gulve

Hårdt gulv, især massivt hårdttræ, er en tendens, der aldrig forsvinder, og det er mere populært nu end nogensinde. Dette gør det svært at forstå, hvorfor så mange store trægulve blev dækket af tæpper i 1980'erne og 1990'erne, men hvis ikke andet, beskyttede denne tendens disse gulve i mange år. Hvis du vender et hjørne af tæppe op på din ejendom og opdager massivt trægulve, har du held og lykke. Fjern tæppet og sandet og lak gulvene igen. Udgiften er beskeden, men alligevel vil tilbagebetalingen være stor.

Hvis du ikke har hårdttræ nedenunder, skal du installere konstrueret trægulve, laminatgulve, keramiske eller porcelænsfliser eller luksusvinylgulve (LVF). I disse dage vil ethvert hårdt gulvmateriale blive betragtet som en stor forbedring i forhold til tæpper.

Ligeledes skal badeværelserne altid have vandtætte hårde gulve som LVF, keramiske fliser eller vinylplader. Det er chokerende, hvor ofte hjem vil have tæpper i køkkenet og badeværelset, da dette altid er en afbrydelse for potentielle købere. I andre rum er en god laminatgulv installeret i stedet for gamle tæpper en stor investering. Hvis tæppet er i god stand og er en behagelig, neutral farve, er det acceptabelt i stuer og soveværelser, men hvis tæppet er gammelt eller misfarvet, er det en god investering at udskifte det med et hårdt gulv.

Fokus på maling og hardware

Kosmetiske detaljer gør en enorm forskel i, hvordan et hus præsenterer for potentielle købere, så penge brugt på dekorative opgraderinger er næsten altid en god investering. Et komplet interiørmaling, nyt dør- og kabinetbeslag og nye lysarmaturer kan give dig en masse bang for your buck. Husk bare at holde stilarter og farver relativt neutrale. Fede farver og dramatiske effekter kan appellere til et lille antal købere, men vil sandsynligvis slå flere af dem fra.

Tilføj skabsplads

En relativt billig boligforbedring, der kan have stor indflydelse, er at opbygge ekstra skabsplads, hvor det er logisk. I et stort reservelokale kan oprettelse af et skab, hvor der ikke findes, give rummet mulighed for med rimelighed at fungere som et soveværelse - et stort plus, når man præsenterer et hjem til salg. Husk, at soveværelser skal have to former for nødudgang.

Arbejd med at begrænse appel

Købere kommer ikke engang ind i huset, hvis det udvendige slukker for dem. Alt det, der taler om en appel, er 100 procent nøjagtigt. Fair eller ej, psykologer har fundet ud af, at det er menneskets natur at tildele overlegne kvaliteter til en person med et smukt ansigt. Det fungerer på samme måde med dit hus: Hvis facaden (eller ansigtet) er fantastisk, vil potentielle købere være langt mere tilgivende for mangler i huset op til et punkt. Ny udvendig maling kan ikke kompensere for hængende gulve og ødelagte vinduer, men det vil blødgøre kanterne på dårlig indvendig maling eller forældede apparater.

Vigtigst er det, at en forbløffende (eller i det mindste acceptabel) bremse-appel får disse købere gennem hoveddøren.

• Fokuser på indgangen. En ny dør - eller endda en nymalet - kan gøre en enorm forskel i, hvordan hjemmet præsenterer.
• Pas på plænen. En ukrudt græsplæne med bare pletter vil ødelægge udseendet af det bedste hjem. Det er en god ide at leje en plænetjeneste umiddelbart efter du har købt huset, da dine forbedringer lige er begyndt. Sørg for at holde græsplænen grøn og klippe den inden nogen visning. Hold hække og andre buske pænt trimmet. Plænearbejde er et område, som du måske kan klare dig selv for at spare penge.
• Overvej vindueskodder; de kan være bemærkelsesværdigt effektive til at forbedre appel til minimale omkostninger.
• Skift udvendige belysningsarmaturer og hardware. Nye veranda lysarmaturer, dørhåndtag og banker og en ny postkasse kan gøre et hjem til stede meget bedre fra gaden.

Gør noget af arbejdet selv, hvis det er muligt

Hvis du har vendt hjem regelmæssigt, har du muligvis de nødvendige færdigheder til at udføre nogle af boligforbedringerne selv, og de penge, du sparer ved ikke at ansætte entreprenører, bidrager til fortjenstmargenen. Men dette gælder kun, hvis du er kompetent og er i stand til at udføre et godt, sikkert, professionelt udseende arbejde og gøre det i tide. Der er ingen fortjeneste ved at tage måneder at gennemføre et projekt, som en professionel kan gøre om dage, og et dårligt DIY-job kan faktisk hindre din evne til at sælge huset. Dårligt monterede geringsfuger på trimlister eller båndslibemærker på et refineret hårdttræsgulv kan frastøde købere uden at de engang er klar over grunden.

Glem disse "forbedringer"

Når det først blev anset for at være gode investeringer, vil nogle forbedringer ikke gøre noget for wow-købere, og det er usandsynligt, at du får dine penge tilbage gennem en højere salgspris:

• Bordplader af granitplader: Ikke kun øger prisen på pladegranit de samlede omkostninger ved dit hus, men designere siger, at det er en mode, der for længst er væk, stort set erstattet af manipuleret sten (kvarts) som øjeblikkets tendens.
• Klavergulve: Klavergulve - det superhøjglans - appellerer ikke til en bred vifte af boligkøbere. Hold dig til konventionelle overflader med lavere glans.
• Plankegulve: Bredplankegulve er smukke ting, men de høje omkostninger returneres normalt ikke ved salg.
• Boblebad: Dette er en tendens, der er kommet og gået, og for potentielle købere med små børn kan et spabad på et dæk eller en gårdhave være et ansvar. Hvis hjemmet har et boblebad, der er i god form, skal du rense det og få det serviceret. Gamle boblebad kan være bedst at fjerne.