Forståelse af FHA 203 (k) rehabiliteringslån

Selvom det ikke er almindeligt annonceret, kan et federalt støttet program kaldet FHA 203 (k) -lånet måske bare være din billet til at få det projekt til boligforbedring gjort. Det er også en måde at hjælpe med at strømline processen, så du ikke bruger mere tid på at tale med långivere, end du er til arkitekter og entreprenører.

Det vigtigste forbehold med dette program er, at du skal sikre FHA 203 (k), mens du forhandler om dit første pantkøb af huset. Vær opmærksom på, at FHA 203 (k) -lånet ikke er for alle, selv ikke for dem, der kvalificerer sig. En af grundene er dens uundgåelige bureaukrati. Faktisk anerkender HUD dette og har indført et program med certificering af uafhængige 203 (k) konsulenter, der kan udjævne processen for dig.

Resumé

• "Rehab-lån" er kaldenavnet for FHA 203 (k) pantforsikring.
• Dette program administreres af Europadepartementet for boliger og byudvikling (HUD).
• Du kan få op til 26100€ til forbedringer (minimumsbeløb, du kan tage, er 3730€).
• Du skal tage dette lån på det tidspunkt, du køber huset.
• Bureaukrati er involveret i dette lån, men der er konsulenter, der kan hjælpe dig.
• Du kan ikke tage lånet til bare noget. Du kan kun bruge den til tilladte boligforbedringsprojekter, der har tendens til at køre i retning af sikkerhed, VVS, modernisering, udvidelse og mere.

Hvad er et FHA 203 (k) rehabiliteringslån?

At sikre finansiering, når du finder ud af, at diamant-i-det-uslebne hus kan være et reelt problem. I dit sinds øje ved du bare, at det vil være blokken, men långivere deler muligvis ikke den vision. Selvom du er i stand til at få finansiering til at købe huset, står du stadig over for den skræmmende opgave at sikre det andet sæt finansiering til rehabilitering.

Et FHA 203 (k) lån er et kombineret realkreditlån og remodelleringslån udstedt af realkreditudbydere og forsikret af HUD. Du kan få op til et lån på 26100€ for at forbedre dit hjem, men kun for et begrænset antal boligprojekter.

Hvorfor er regeringen så generøs? Det handler ikke så meget om generøsitet, som det handler om det større, globale billede og den europæiske økonomi. Via HUD og FHA 203 (k) -programmet er regeringen mere bekymret for at genoplive eller vedligeholde hele samfund og sikre, at landets bestand af eksisterende huse ikke imploderer. Alligevel kan du personligt drage fordel af disse vidtstrakte motiver.

Hjælper med at løse problemet med egenkapitalgab

Fordelen ved FHA 203 (k) -programmet er, at det udfylder den manglende egenkapital, som boligejere af nyligt købte boliger har brug for.

At købe et hus, der har brug for hjælp og samtidig sikre finansiering til det, er et paradoks. Du skal først opbygge egenkapital i huset, før du kan optage endnu et lån på det. Kapital opbygges typisk ved at nedbetale hovedstolen på lånet, mens boligen vinder i værdi. Dette tager tid.

Et mindre ønskeligt alternativ er at få et usikret eller underskrevet lån til det ombygningsarbejde. Selvom du kan få et usikret lån, vil renten være langt højere, end hvis du får et lån, der bruger dit hjem som sikkerhed.

Uden FHA 203 (k) finder husejere typisk først et hus, der har brug for kærlig pleje. Dernæst ansøger de om et første realkreditlån, der kun dækker husets købspris. Selvom dette synes ideelt, kan låntagere ikke bede om, at der tilføjes yderligere 26100€ til det første realkreditlån. Første realkreditlån dækker kun købsprisen og intet mere. Efter købet af huset og efter at have ejet huset i et stykke tid, ville boligejeren ansøge om et andet realkreditlån, boliglån eller HELOC (kredit for boligkapital) for at betale for ombygningerne.

Hvad HUD / FHA gør er at udfylde dette hul mellem husets nuværende egenkapital og lånebeløbet ved at forsikre lånet. I det væsentlige er det som den rige onkel, der træder ind og siger: "Jeg vil fungere som en støtte til dette lån, indtil huset kan forbedres."

Fordele

• Du får et første realkreditlån til dækning af køb og ombygning af dit tilsigtede hjem. Dette sparer dig for at optage to separate lån.
• Dette lån fungerer som et godt skub for at komme i gang med forbedringer i hjemmet. Da programmet forventer, at du bruger pengene til genoptræning, skal du komme i gang inden for en rimelig tid. Dette forhindrer dig i at udsætte i årevis.
• I modsætning til nogle lån, der har korte tilbagebetalingsperioder, svarer FHA 203 (k) -lån til længden på dit realkreditlån. For eksempel, hvis du har et traditionelt 30-årigt pant, har du også 30 år til at tilbagebetale remodelleringsdelen af lånet.

Ulemper

• På grund af programkrav vil din lukningsperiode normalt være længere end med et konventionelt lån. Lukningsperioder varierer fra 60 til 90 dage.
• Dit valg af långivere er begrænset. I stedet skal du arbejde ud af HUD's liste over godkendte FHA 203 (k) långivere.
• En betydelig mængde bureaukrati er involveret. For at kvalificere dig til lånet skal du indsende et detaljeret forslag, herunder arkitekttegninger.

Liste over tilladte renoveringer

Listen over tilladte ombygninger lyder først begrænsende. Men husk, at disse definitioner kan strækkes og stadig forblive legitime remodeller. Generelt er HUD bekymret for, at 203 (k) penge ikke bruges til "luksusartikler og forbedringer", som de kalder det.

Alligevel understreger de også, at "maling, rumtilføjelser, dæk og andre genstande, selvom hjemmet ikke har brug for andre forbedringer", falder inden for rammerne af 203 (k). Tilladte projekter:

1. Ombygninger til en handicappet person
2. Modernisering af et forældet hjem
3. Forbedring af dit hjem energieffektivitet
4. Landskabspleje og andet udvendigt stedarbejde
5. Tag, tagrender og nedløbsinstallation eller udskiftning
6. Ændring af husets struktur og / eller rekonstruktion af hjemmet
7. Fjernelse af sikkerhedsrisici
8. Æstetiske forbedringer
9. VVS-forbedringer, herunder arbejde med brønde og septisk system
10. Tilsætninger / udskiftninger på gulvet (inkluderer gulvbehandlinger)

Er FHA 203 (k) et mirakelån?

På forsiden kan FHA 203 (k) rehabiliteringslån (ofte fejlagtigt omtalt som et 201k lån) virke som et mirakel. Når alt kommer til alt får du penge til at købe huset og ekstra penge til at ombygge huset, og du får det hele med det samme. Det er dog vigtigt at huske, at:

• Dette er stadig et lån, ikke et tilskud. Det skal betales tilbage, selvom du har hele lånets længde til at betale det tilbage.
• Fordi dette er et lån, opkræves der renter. Du vil gerne se betalingsplanen for at se, hvor meget den samlede rente dette lån koster dig i hele lånets løbetid.
• På grund af den længere lukkeperiode hjælper FHA 203 (k) dig muligvis ikke på et meget konkurrencepræget marked, hvor du har brug for at købe hurtigt og uden komplikationer.