12 vigtige ting at forstå om byggetilladelser

Mange hjemmeforbedringer og reparationer udføres af husejere og endda nogle entreprenører uden fordelen af lovligt krævede byggetilladelser og de obligatoriske inspektioner, der følger med dem. Årsagerne til at omgå disse regler er mange, ofte fordi en husejer eller entreprenør forsøger at undvige udgifterne til tilladelsen, eller fordi de frygter, at skatter vil stige, hvis forbedringer officielt katalogiseres. I virkeligheden er de fleste (ikke alle) frygtene for tilladelsesprocessen grundløse, og potentialet for alvorlige problemer er ret stort, hvis du undlader at ansøge om de rigtige tilladelser og ikke får dit arbejde inspiceret. Her er tolv realiteter om byggetilladelsesprocessen, som mange mennesker ikke er klar over.

Du har muligvis slet ikke brug for tilladelse

En masse nervøsitet opstår, fordi husejere mener, at enhver reparation eller forbedring, de foretager sig omkring huset, vil blive undersøgt med en fintandskam af en inspektør, der har til hensigt at fange enhver lille fejl. I virkeligheden er der mange reparationer og forbedringer, der kan udføres uden tilladelse. Reglerne for dette varierer meget fra samfund til samfund, og det samme projekt, der kræver en byggetilladelse og planlagte inspektioner på et sted, kræver muligvis ikke et i en anden jurisdiktion. Men generelt har du lov til at udskifte de fleste eksisterende elementer i dit hjem uden tilladelse, mens alt, der ændrer strukturen i dit hjem eller repræsenterer en forbedring af fast ejendom, kræver en tilladelse. Du kan f.eks. Udskifte en ødelagt vægafbryder eller en slidt vandhane, men tilføjelse af et dæk eller tilføjelse af rummet kræver en tilladelse. Dit samfund har muligvis online ressourcer, der forklarer, hvilke typer arbejde der kræver tilladelser og inspektioner, eller du kan ringe til tilladelseskontoret og bede om at tale med en inspektør.

Du kan tale med tilladelseskontoret anonymt

Nogle mennesker frygter, at det øjeblik du ringer til det lokale bygningsinspektion og tilladelseskontor, bliver du straks markeret til kontrol. Dette er simpelthen ikke sandt. Tilladelseskontoret eksisterer for at sikre, at boligforbedringer udføres sikkert og ikke udgør nogen risiko for beboerne, og inspektører er generelt glade for at besvare spørgsmål. Hvis der i øjeblikket ikke er nogen inspektør tilgængelig, ringer man dig tilbage og besvarer eventuelle spørgsmål, du har, f.eks. "Har jeg brug for en dampspærre bag mine flise-bruservægge?" eller "Hvor høj kan min garage være?"

Tilladelsesomkostningerne varierer

Du kan blive overrasket over at høre, at der ikke er noget fast gebyr for en byggetilladelse, men at tilladelsesomkostningerne varierer alt efter projektets estimerede omkostninger og kompleksitet. At bygge et hegn kan f.eks. Kræve en tilladelse på 41€, mens det at bygge et stort nyt hus muligvis kræver en byggetilladelse på 1490€. Nationalt kostede den gennemsnitlige byggetilladelse 780€ i 2018 med et typisk interval fra 300€ til ca. 1270€ Men disse gennemsnitlige omkostninger repræsenterer mange tilladelser til nybygning af hele huse, og der er mange projekter, for hvilke byggetilladelserne koster 75€ eller mindre. Det er ret almindeligt, at tilladelsesomkostningerne er baseret på en procentdel af de forventede omkostninger ved projektet. Hvis du arbejder med en entreprenør, er omkostningerne ved tilladelsen normalt inkluderet i det bud, du har modtaget.

Tilladelser til ejer / bygherre kan være problematiske

Nogle husejere er bange for, at bykontrolkontorer ikke tillader dem at udføre deres eget arbejde, men kun udsteder tilladelser til professionelle entreprenører. Dette er en anden myte, da inspektionskontorer rutinemæssigt udsteder tilladelser til husejere til at udføre al slags arbejde selv frem til og med at fungere som GC (hovedentreprenør), når de bygger et helt hus. For denne type projekter kan dit samfund udstede en særlig "ejer / bygherretilladelse", der giver dig mulighed for at besætte hjemmet i en bestemt periode (normalt omkring et år), mens du udliciterer de individuelle opgaver til jobbet. Som ejer / bygherre fungerer du som din egen hovedentreprenør i stedet for at ansætte en. Dette giver dig mulighed for at spare på det smertefulde gebyr på 15 til 25 procent, der opkræves af GC'er, men du bærer også byrden af potentielle forpligtelser, hvoraf mange kan være alvorlige.Leje en licens, forsikret, obligeret entreprenør bedre isolerer dig fra disse forpligtelser.

Forbedringer kan dræbe din tilladelse - og dit projekt

Uanset hvor en strømledning, kloakledning, fortov eller anden almindelig og kontinuerlig servicesti passerer gennem din ejendom, har du sandsynligvis en servitut - en juridisk begrænsning, der forhindrer dig i at foretage ændringer, der påvirker eller begrænser disse hjælpelinjer eller andre funktioner. Der er for eksempel tilfælde, hvor en del af din ejendom kan reserveres til en potentiel fremtidig vej. Du vil ikke være i stand til at bygge på nogen del af din ejendom, hvor der er en servitut på rekord.

For at lære om eventuelle lettelser, der er gældende, skal du kontrollere din ejendoms plat, der er tilgængelig online på din amtsvurderings side eller på dens kontorer. Generelt har du aldrig lov til at bygge på servitutter, medmindre de er mindre tilføjelser, såsom hegn.

Ejendommens tilbageslag er kritiske

Tilbageslag er obligatoriske buffere mellem ejendomsgrænser og permanente strukturer, der hjælper med at opretholde en følelse af åbenhed i samfund samt sørger for sikkerhedsmargener i tilfælde af brand. For eksempel, hvis du udvider siden af dit hjem, skal du være opmærksom på din lokale bygningskodes krævede tilbageslagsafstande. Der vil sandsynligvis også være tilbageslagsregler for at udvide en ejendom til forsiden og bagsiden af et hus. Normalt involverer dette opretholdelse af en minimumsafstand mellem kanten af strukturer og de undersøgte ejendomsgrænser. Strukturelle hjemmetilføjelser, garager, skure og dæk kan alle være underlagt disse tilbageslagsregler. Igen kan dit lokale bygningsinspektionskontor fortælle dig, hvilke tilbageslagsregler der er gældende.

Afvigelser er mulige

Mens servitutter sjældent fraviges, tillades overtrædelser af tilbageslag og nogle andre zoneinddelingskrav undertiden gennem den juridiske proces med at ansøge om og modtage en afvigelse. En afvigelse er en officielt godkendt undtagelse fra reguleringsbestemmelser. Ofte kræves der afvigelser, når en boligejer ønsker at bygge et større hus på hans eller hendes grund, end det er tilladt i reguleringsbestemmelser. Ved at anmode om en afvigelse kan husejeren få lov til at bygge det større hjem eller at gennemføre et rumtilskud, der overtræder tilbageslagsregler. Tilladelseskontoret kan rådføre sig med naboer, når der anmodes om en afvigelse, og deres godkendelse kan være nøglen til at opnå variansen.

Lagerbygningsplaner bliver muligvis ikke godkendt

Du tror måske, at enhver husplan eller tegning, der offentliggøres eller oprettes af en arkitekt, eller en offentliggjort byggeplan for et skur eller garage automatisk er tilstrækkelig til at få en tilladelse. Aktieopbygningsplaner bugner på Internettet. I stedet for at bruge 1120€ tilpassede arkitekttegnede planer kan husejere købe færdige planer til så lave som 370€ til 450€ for et hus med to soveværelser og to badeværelser og en garage.

Men dit lokale byggetilladelseskontor godkender muligvis ikke disse planer. Selvom internetplanerne muligvis er tegnet af en arkitekt, kan dit kontor kræve, at planerne oprettes af en arkitekt, der er licenseret i din stat.

Ccrs kan tilføje begrænsninger

Andre potentielle problemer, når man søger en tilladelse, er de betingelser, pagter og begrænsninger (CCR'er), der ofte findes i planlagte samfund, underafdelinger eller planlagte enhedsudviklinger (PUD'er). CCR'er fungerer som en type "skyggezoneforordning" -ordinancer inden for ordinancer. Disse begrænsninger er i tillæg til dine kommunale ordinancer, og du bliver nødt til at overholde dem for at undgå at krænke din kontraktlige aftale med kvarterforeningen.

Inspektioner er obligatoriske

Inspektionen er en integreret del af den samlede tilladelsesproces, og under ingen omstændigheder bør du eller din entreprenør ignorere dette trin. Med nogle projekter vil der endda være to inspektioner - en i "ru-i" -fasen og en afsluttende inspektion. Dette er ikke noget at frygte, da inspektøren er der bare for at sikre, at arbejdet er udført sikkert. Det er ofte et meget kort, frivilligt besøg. Når en inspektør allerede er fortrolig med en entreprenørs arbejde, er inspektionen undertiden lidt mere end et forbipasserende blik. Inspektører kan være lidt mere flittige med inspektionen, hvis arbejdet er udført af en boligejer, men det er stadig en meget rutineproces.

Manglende inspektion er ikke en katastrofe

Hovedårsagen til, at nogle husejere ikke ansøger om byggetilladelser, er at de frygter tanken om at svigte en inspektion. Men det er ikke så meget. Du har enhver mulighed for at rette eventuelle markerede problemer. Inspektøren vender tilbage til en anden inspektion (eller endda en tredje eller fjerde, hvis det er nødvendigt) og signerer (eller "lukker") tilladelsen, når arbejdet er udført til hans eller hendes tilfredshed.

Det er alvorligt at ignorere tilladelsesprocessen

Det kan være meget fristende at ignorere tilladelsesprocessen og skjule det arbejde, du laver, især hvis det er inde i hjemmet, hvor du kan arbejde uden at nogen ser det. Og mens du måske kommer forbi med dette, er det lige så sandsynligt, at sådanne genveje vil koste dig masser i sidste ende. Hvis det kommer frem, at du har udført arbejde uden en krævet tilladelse, kan du blive tvunget til at ansøge om en tilladelse efter det faktiske til en meget højere pris. Og du skal måske endda rive vægge eller lofter ud, for at arbejdet kan inspiceres. Hvis du begik fejl, vil du blive tvunget til at nedbryde hele jobbet og starte forfra.

Din husejers forsikringsdækning kan også blive påvirket. For eksempel, hvis du har en oversvømmelse eller brand på grund af dårligt VVS- eller elarbejde, har din forsikringspolice mulighed for at nægte dækning, hvis arbejdet blev udført uden tilladelse.