Ansættelse og administration af din boligreparationsentreprenør

Din "gør-det-selv" -holdning er prisværdig, men på et eller andet tidspunkt bliver du nødt til at ansætte en reparationsentreprenør til hjemmet og betale nogen for at ordne noget i dit hjem. Der vil være situationer, hvor du ikke har tid, tilbøjelighed eller dygtighed til at foretage en bestemt reparation eller udføre noget af det arbejde, du skal udføre. Vi ansætter alle nogen til at ordne noget i vores hus på et eller andet tidspunkt. Hvad du finder her er nogle vejledninger om, hvornår og hvordan du vælger en reparation eller vedligeholdelse af hjemmet.

Typer af reparationsentreprenører til hjemmet

Når du har brug for reparationsarbejde på dit hjem, vil du normalt ansætte en specialitet type håndværker kaldet en "underleverandør", som er forskellig fra en hovedentreprenør (GC) eller bygherre. En hovedentreprenør eller bygherre er et firma, der konstruerer et større renoveringsprojekt eller bygger et nyt hjem og ansætter alle de enkelte specialunderværkere.

GC er den overordnede koordinator for et større projekt og leverer typisk ikke arbejdskraft til at bygge huset. Det kommer fra underleverandører eller "handler" (byggeri). På et nyt hjem eller et stort hjemreparations- eller renoveringsprojekt kan disse undergrupper omfatte gravemaskine, betonunderlag, groft indramning af tømrerarbejde, tagdækker, blikkenslager, mekanisk (HVAC) elektriker, færdig tømrer, maler, gulve osv. GC ansætter disse underleverandører "holder" direkte og direkte deres kontrakter. Det betyder, at de arbejder for ham, og at de er under kontrakt med ham. Du ville kun have en kontrakt med GC, ikke GC's subs.

GC tjener penge ved at markere underleverandørens omkostninger som en procentdel af byggebeløbet (fælles) eller som et engangsbeløb (ikke så almindeligt). For dette professionelle gebyr leverer han eller hun forvaltning og planlægning af subs, betaler subs, giver tilsyn med konstruktionen, leverer dumpsters, port-a-john, forsikring og andre diverse ting, du har brug for for at bygge et hus eller konstruere en tilføjelse. Underleverandørerne tjener deres penge ved at opkræve arbejdskraft og ved at markere materiale.

GC er "generalisten", og underleverandører er "specialisterne". Når du har brug for en bestemt ting, der er rettet i dit hjem, har du brug for en specialist, og den pågældende person er underleverandøren, f.eks. En blikkenslager.

Når det kommer til at ansætte nogen til vedligeholdelsesopgaver, er mange mennesker, der udfører dette arbejde, slet ikke en licenseret underleverandør. De kan bare være en "fyr med en lastbil", for eksempel en tagrenser, bladraker eller nogle gange malere. Selvom brugen af denne type mennesker måske træner, skal du være forsigtig, da der stadig findes problemer med hensyn til håndværk og ansvar, men du har ikke den juridiske beskyttelse, du har, når du bruger en licenseret entreprenør. Kort sagt, undgå fristelsen helt og brug altid en licenseret entreprenør.

Beslutning om, hvornår man skal bruge en entreprenør

At beslutte at bruge en entreprenør er en, der ofte er personlig. Det vil komme ned til at evaluere:

• Dit komfortniveau med den aktuelle opgave
• Din tid
• Dit budget

Hvis du vover ud over et simpelt hjemreparationsprojekt til nye teknisk udfordrende installationer såsom tilføjelse af elektriske kredsløb eller tilføjelse af en vask, skal du først kontrollere, om der kræves tilladelse fra din lokale bygningsafdeling. Du har ikke brug for tilladelse til mange reparationer i hjemmet, men du har muligvis brug for en tilladelse til "nyt arbejde" især til el, varme, køling og VVS. I nogle tilfælde vil tilladelsen kræve, at en licenseret entreprenør gør arbejdet for at beskytte offentlighedens sundhed, sikkerhed og velfærd. I nogle tilfælde kan det være nødvendigt, at den lokale bygningsinspektør gennemgår dit arbejde under byggeriet og efter det er afsluttet.

Hvis du finder ud af, at en licenseret entreprenør ikke er påkrævet for tilladelsen, eller at det arbejde, du vil udføre, kan dækkes under en "husejertilladelse", skal du stille dig selv tre spørgsmål:

1. Føler jeg mig sikker på at udføre (eller i det mindste behageligt at prøve) denne reparation?
2. Er konsekvenserne acceptable, hvis det tager mig længere tid at udføre projektet, end jeg forventer?
3. Vil jeg virkelig prøve dette projekt?

Hvis du svarer "nej" på et af ovenstående spørgsmål, bør du sandsynligvis ansætte en entreprenør til reparationen. Hvis du svarede "ja" til dem alle, skulle du give det et skud og reparere dig selv. Det er den eneste måde at få erfaring og selvtillid på.

Sådan styres projektet

Når du først har besluttet at ansætte en entreprenør, skal du vide, hvordan du effektivt styrer ham, hvad enten det er et hurtigt hjemreparationsprojekt eller et stort renoveringsprojekt eller nybygning. Uanset hvad er der nogle retningslinjer, der skal følges for at styre arbejdet for enhver, du ansætter til at arbejde i dit hjem:

• Ansæt en licenseret, forsikret entreprenør.
• Definer begge parters forventninger (dig og dem), og styr dem til disse forventninger.
• I det mindste skal du have et underskrevet dokument (en kontrakt eller et underskrevet og accepteret forslag), der beskriver, hvad de vil gøre for dig (kaldet arbejdets omfang), definer, hvor meget det vil koste, og hvor tid er et problem, definer, hvor længe det tager, og hvornår de starter og slutter.
• Definer betalingsbetingelserne, inden arbejdet påbegyndes, og gør vilkårene til en del af dit underskrevne dokument.
• Definer dine forventninger og krav til oprydning af deres arbejde og beskyttelse af de omkringliggende områder som en del af det underskrevne dokument (for eksempel skal en tagdækker beskytte din landskabspleje under afrivning af taget og rydde op i snavs.)
• Diskuter entreprenørens rettigheder til at få adgang til hjemmet, når du ikke er der, hvis det kræves, og brugen af dit vand, elektricitet. (Bemærk: Prøv ikke at have entreprenøren i dit hjem, når du ikke er der; dette beskytter dig og dem.)
• Inden entreprenøren begynder at arbejde, skal du have en venlig samtale om, hvad du vil have dem til at være forsigtige med, hvis du er bekymret for tingene.
• Når arbejdet pågår, skal du normalt lade entreprenøren være alene. Vær venlig, men kom ikke i vejen. Overhold tilfældigt hvad de laver. Hvis du er bekymret for noget, du ser, så spørg entreprenøren om det, men prøv at lade dem få deres arbejde udført. Entreprenører lever af at komme effektivt ind og ud af et job.
• Diskuter det "ekstra": Det sværeste problem, du måtte opleve, er den mulige anmodning fra entreprenøren om en "Ændringsordre" eller "Ekstra." Dette resulterer i en ekstra omkostning for dig, hvorfor du har brug for et klart defineret arbejdsområde. En anmodning om en ændringsordre er kun rimelig hvis entreprenøren løber ind i en situation på projektet, som ikke med rimelighed var forventet af ham, eller er en ændring i omfanget af dig. Hvis du får en anmodning om en ændringsordre, skal du gennemgå den med entreprenøren i retfærdighed. Hvis det er en ændring i omfanget eller resulterede i, at det tager mere tid på grund af noget, du gjorde, skal du gennemgå og betale det, hvis du synes, det er retfærdigt. Hvis det er noget, der altid var en del af anvendelsesområdet, har du en mere delikat situation og skal muligvis stå fast baseret på de vilkår, der er defineret i dit underskrevne dokument. Bundlinie? Hvis du har brug for at forhandle en pris på en ændringsordre, som du begge ikke havde forventet, så prøv at opdele forskellen med ham. Rapport og retfærdighed går langt med at løse disse problemer.
• Når reparations- eller vedligeholdelsesarbejdet er afsluttet, skal du sørge for at gennemgå arbejdet personligt, inden du foretager den endelige betaling til entreprenøren. Sørg for, at jobstedet rengøres som forventet, og at arbejdet ser godt ud. Skynd dig ikke til den endelige betaling af en eller anden grund.
• Fortæl dem, hvis du er tilfreds med deres arbejde.

Sådan vælges en god entreprenør

Dette kan virke skræmmende, men det er ret ligetil. Forsøg at vælge entreprenører, som du muligvis har brug for på et presserende grundlag, før du har brug for dem. Hvorfor? Fordi hvis du har en nødreparation og har brug for hurtigt at finde nogen (som også er god og retfærdig), har du ikke tid til at gennemgå en lang udvælgelses- og screeningproces. Det værste du kan gøre er at vælge nogen fra de gule sider uden at interviewe dem først.

Den nemmeste og en af de bedste måder at vælge en mulig entreprenør er at få referencer fra venner, familie eller en ejendomsmægler, du stoler på. En anden god metode er at bruge en gratis tjeneste som Homeadvisor, som giver dig mulighed for at læse realtidsanmeldelser af entreprenørens arbejde.

Når du har nogle navne, skal du mødes med dem, kigge efter "kemi" eller rapport og observere deres niveau af professionalisme. Høflighed, respekt, punktlighed og evnen til at kommunikere er nogle af de vigtigste egenskaber, som en entreprenør kan have ved siden af deres grundlæggende kompetence. Uanset hvor god nogen er, hvis de ikke klikker med dig på disse punkter, skal du ikke ansætte dem.

Du skal også være opmærksom på tegn på stofmisbrug, såsom alkohol eller marihuana. Hvis du har mistanke om noget her, skal du ikke ansætte entreprenøren.

Her er en tjekliste over ting, du skal overveje, når du vælger din entreprenør.
Brug klassificeringerne "Bedst", "Godt", "OK", "Fair" og "Afvis" for at klassificere nogle af disse emner.

Få navne på mulige entreprenører:

• Du har haft god personlig tidligere erfaring med at arbejde med en entreprenør [BEST]
• Pålidelig henvisning fra direkte oplevelse af familie eller venner [GOOD]
• Du kender entreprenørens omdømme, men har ingen direkte erfaring [OK]
• Du fandt dem fra en brancheorganisation eller generel reklame [FAIR]

Statsentreprenørlicensiering (de skal oplyse nummeret, hvis der er licens):

• Licenseret; har aldrig fået indgivet en klage eller fået taget disciplinære skridt [BEST]
• Licenseret; har ingen tidligere klager indgivet i mindst tre eller flere år [FAIR]
• Licenseret; aktuelle klager eller handlinger mod dem inden for de sidste tre år [REJECT]
• Entreprenøren har ingen licens [REJECT]

Entreprenørforsikring (bed om at se deres certifikater) :

• Workmans kompensation og generelle ansvar [BEST]
• Kun generelt ansvar (legemsbeskadigelse og materiel skade) [GOOD]
• Entreprenøren har ingen forsikring [REJECT]

Forretningslængde:

• I erhvervslivet mere end 10 år med samme navn [BEST]
• I erhvervslivet fem eller flere år med samme navn [GOOD]
• I erhvervslivet et til fem år med samme navn [OK]
• Ny virksomhed under et år [FAIR]

Stabilitet og varighed:

• Har et fysisk forretningskontor og adresse [BEST]
• Har kun et hjemmekontor eller en svartjeneste [FAIR]
• Kun mobiltelefonkontakt, intet kontor [REJECT]

Reference kontrol:

• Positive tidligere aktuelle referencer fra mindst fem kunder [BEST]
• Én til fire positive referencer fra tidligere kunder [FAIR]
• Ingen reelle referencer eller negative referencer leveret [REJECT]

Erfaring:

• Specialiserer sig i det arbejde, du vil udføre [BEST]
• Kan udføre det arbejde, du ønsker, men udfører også andre typer arbejde [OK]
• Lille eller ingen erfaring i det arbejde, du vil udføre [REJECT]

Omfang og pris:

• En detaljeret beskrivelse af arbejdets omfang
• Antagelser (hvis nogen) er klare og nøjagtige
• Entreprenør BOD IKKE rabat på "tilmeld dig nu"
• En entreprenør garanterer arbejdet
• Alle mundtlige repræsentationer fra entreprenører er skriftlige
• Ikke mere end 25 til 33 procent bad om forhånd
• Endelig betaling kræves ikke, før arbejdet er afsluttet

Modtagelse af bud og evaluering af et skøn

Dette er et ekstremt vigtigt aspekt ved succesfuld ansættelse af en entreprenør. Lad os nedbryde det:

Arbejdets omfang:
Dette definerer, hvad entreprenøren gør for dig. Sørg for, at det dækker alle de ting, du vil have afsluttet. Det skal også stave ethvert forberedelsesarbejde, beskyttelse af de omkringliggende områder, oprydning osv.

Gennemgang af arbejdsområdet mellem entreprenører er et væsentligt element i vurderingen af deres budoverslag. Her er nogle ting, du skal se efter i forskellige entreprenørers omfang:

• Maler: Beskriv, hvordan de planlægger at forberede den udvendige eller indvendige malingsoverflade. Dette trin gør eller bryder et malearbejde. Definer, om de håndskraber al løs maling (bedst), skal du vaske det udvendige (vær forsigtig, da dette kan beskadige omgivende områder, og du skal vente på, at væggen er helt tør, inden du fortsætter med arbejdet), grunding (bedst), pletprimning (OKAY). Definer antallet af foreslåede lag maling og malingens mærke og kvalitet osv. Sørg for, at de beskytter omgivende områder og rydder op i affald.
• Landscaper: Uanset hvad de siger, eller hvor meget de afviser dette problem, skal du sørge for at forstå, at du vil have dine buske og rodkugler af dine træer plantet under jorden. Accepter ikke at lave et lavt hul, placer derefter planten i den og omgiver rodkuglen med en bunke snavs og barkflis. Sørg for, at de fjerner tråden omkring rodkuglen eller løsner garnet og placerer rodkuglen helt i jorden, indtil kun ca. 6" strækker sig over jorden. Sørg for, at de også garanterer installationen og levetiden af planten i en bestemt periode. Forstå dit ansvar for vanding.
• Tagdækning: Tag lækker sjældent fra fejl ved helvedesild, de lækker fra blinkende fejl. Hvad du typisk ikke kan se, er, hvor der kommer vand ind. Sørg for, at de angiver, hvor blinkende bruges. Vær bekymret og gennemgå, hvordan de blinker i et udvendigt hjørne af en skorsten eller væg. På et murstenshus er det bedst at skære murstensfuger for at blinke og derefter forsegle leddet. Dette er meget bedre end at spikse blinket til murstensvæggen og stole på caulk. Hvis du bor i et koldt klima, skal du sørge for, at de installerer et is / vandskærm af gummi langs hele kanten af dit tag, der strækker sig fra tagets kant til mindst 24" forbi ydervæggen. Sørg for at beskytte dine planter og buske op noget affald dagligt.
• Blikkenslager: Hvis det er muligt, prøv at forhandle en fast pris for deres arbejde. Rensning af tilstoppet afløb er ofte prissat på en "per meter" basis af den anvendte "renseslange", men nogle blikkenslagere giver en fast pris for dette arbejde. Ideelt set skal du forudvælge en afløbsrens til nødudrensning. Bundlinjen, forvent at betale en præmiepris for nødopkald.

Hvad "er" og "ikke" er inkluderet i budet:
Nogle gange skal en entreprenør foretage kvoter eller antagelser i deres bud, såsom materialemængde, adgang til dit hjem osv. Desuden vil de nogle gange angive, hvad de udelukker i budet. Gennemgå omhyggeligt antagelser og udelukkelser med entreprenøren. Spørg dem høfligt med hensyn til rimeligheden af eventuelle antagelser og udelukkelser. Hvis ikke, bliver disse varer sandsynligvis en ændringsordre senere. Når du evaluerer og sammenligner bud mellem entreprenører, fremhæver antagelser og udelukkelser, hvor du har et æble og en appelsin.

Kontrahentrepræsentationer:
Din største bekymring her er entreprenørens vilje til at skrive en hvilken som helst af de mundtlige repræsentationer, han eller hun har givet dig for at få jobbet. Hvis de har afgivet mundtlige forpligtelser, men ikke vil skrive dem skriftligt, er det grund til afvisning.

Pris:
Se efter en kontraktpris, der er godt opdelt, klar og let forståelig. Hvis det er uklart, har de ikke taget sig tid til at forstå dine krav, arbejdets omfang eller jobbet. Foretag ikke dit valg kun på pris.

Incitamenter:
Entreprenøren må ikke tilbyde dig en rabat eller kontante incitamenter til straks at underskrive kontrakten.

Kontraktbetalingsbetingelser:
Bed om at blive faktureret med posten, når arbejdet er afsluttet, men forvent, at de fleste ønsker betaling lige efter arbejdet er udført. Hvis de vil have kontanter, er det ikke et godt tegn. Hvis der var brug for materialer, før arbejdet kan starte (f.eks. Tagdækker eller maler), ønsker de en første betaling for materialer. Prøv at minimere dette beløb så meget som muligt. Prøv ikke at betale mere end 33 procent på forhånd, og accepter kun det med et meget velrenommeret firma.

Bundlinjen

Forhåbentlig gav denne oversigt nyttige oplysninger om vellykket ansættelse, styring og arbejde med entreprenører. Vær ikke bange for at bede om hjælp fra en af disse professionelle, når det er nødvendigt - det er deres job syv dage om ugen.