Ofte stillede spørgsmål om skattekreditlejligheder og boliger

Det føderale program med lavindkomstskatkredit har siden 1987 været vellykket med at give lejere med lav indkomst anstændige lejligheder til en overkommelig leje. Hvis du leder efter en lejlighed på en skattekredit ejendom, er der visse ting, du bør vide, før du ansøger. Dette er svar på ofte stillede spørgsmål om det føderale program med lavindkomstskatkredit.

Spørgsmål: Hvad er skattekreditprogrammet?

A: Skattekreditprogrammet, også kendt som "føderalt lavindkomstskatkreditprogram" eller simpelthen LIHTC, er et populært, overkommeligt boligprogram, der har eksisteret siden 1987. I modsætning til de fleste boligprogrammer, der administreres af det amerikanske departement af boliger og byudvikling (HUD) administreres skattekreditprogrammet af IRS i samordning med statslige boligfinansieringsbureauer over hele landet. Udlejere, der deltager i programmet, kan kræve skattegodtgørelse i 10 år for deres skattekreditegenskaber til gengæld for at leje mindst nogle af deres lejligheder til lejere med lav indkomst til en begrænset leje.

Spørgsmål: Kan jeg kræve en skattefradrag?

Svar: Nej. Skattekreditprogrammet får sit navn, fordi ejere af deltagende ejendomme modtager værdifulde skattefradrag til gengæld for at holde deres bygninger overkommelige. Som lejer i en skattekredit ejendom kommer den ydelse, du modtager, i form af begrænset leje, forudsat at du er indkomstberettiget.

Q: Tælles annuiteter som en del af husstandens indkomst?

Svar: Hvis du har en pension eller anden livrente, er der en god chance for, at det skal tælles på en eller anden måde som en del af din husstandsindkomst. Hvordan en udlejer skal bestemme, hvordan du skal behandle en livrente, du har (eller som du kan oprette, efter at du har underskrevet en lejekontrakt for en lejlighed med lav indkomst til en skattekredit ejendom) afhænger af, om du har ret til at trække restbeløbet af livrente, og hvis du allerede modtager betalinger.

Hvis du allerede er begyndt at modtage betalinger, skal udlejer spørge din mægler, om du har ret til at trække restbeløbet af livrenten tilbage. Hvis du har denne ret, skal udlejeren behandle din livrente som et aktiv.

Når du først er begyndt at modtage annuitetbetalinger, kan du normalt ikke konvertere det til et engangsbeløb i kontanter. Hvis det er din situation, behandles dine regelmæssige betalinger som indkomst af din udlejer.

Forvent, at din udlejer bliver nødt til at kontrollere, om du har ret til at trække saldoen tilbage (selvom bøder vurderes), hvad grundlaget er for, at livrenten kan forventes at vokse i det kommende år, ethvert overgivelsesgebyr eller gebyr for tidlig tilbagetrækning, og den skattesats og skattestraf, der gælder, hvis du trækker hele saldoen af din livrente tilbage.

Spørgsmål: tælles trusts som en del af husstandens indkomst?

Svar: Trusts tælles ofte på en eller anden måde som en del af husstandens indkomst. Hvordan en udlejer skal bestemme, hvordan man behandler en tillid, som du har (eller som du kan oprette, efter at du har underskrevet en lejekontrakt for en lejlighed med lav indkomst til en skattekredit ejendom) afhænger af, om du har adgang til hovedstolen på kontoen eller indtægterne fra kontoen.

Q: tælles aktiver som indtægt?

Svar: Nej. Selve aktiver tælles ikke som indtægt. Enhver indkomst, som et aktiv producerer, tælles dog sædvanligvis, når en husstands indkomstberettigelse bestemmes.

Spørgsmål: Kontrollerer udlejere indkomst?

A: Ja. Hvis du overvejer at ansøge om en lejlighed med lav indkomst til en skattekredit ejendom, skal du forvente, at udlejer eller ejendomsadministrator har brug for verifikation af indkomst og aktiver. Skattekreditprogrammet kræver en eksplicit bekræftelse i betragtning af, hvor meget der står på spil.

Spørgsmål: Hvordan beregnes min leje nøjagtigt?

Svar: Lejen beregnes ud fra antallet af soveværelser i lejligheden og ikke det faktiske antal mennesker, der bor der. Din udlejer skal beregne din husleje, forudsat at der bor 1,5 beboere i hvert soveværelse (eller en beboer i tilfælde af et studie).

Så lejen for en lejlighed med to soveværelser vil f.eks. Være baseret på tre beboere (1,5 x 2 soveværelser) i lejligheden.

Skattekreditlejen inkluderer også en hjælpetillæg.

Den maksimale leje, som du kan kræve at betale for en enhed med lav indkomst i en skattekredit ejendom, er 30 procent af en procentdel (normalt 50 eller 60 procent) af arealmedian bruttoindkomst (AMGI).

Spørgsmål: Påvirker antallet af personer i min husstand berettigelse?

A: Ja. Antallet af personer i din husstand påvirker, om du kan kvalificere dig til en enhed med lav indkomst til en skattekreditegendom. Din husstand skal tjene mindre end en bestemt procentdel af AMGI, som er baseret på husstandens størrelse. På den anden side er skattekreditlejen ikke baseret på det faktiske antal personer i din lejlighed.

Spørgsmål: skal jeg underskrive en særlig lejekontrakt?

A: Nej. Skattekreditprogrammet kræver ikke, at udlejere har lejere til at underskrive en særlig lejekontrakt. Men du kan muligvis finde et lejemål med en eller to klausuler, der er specifikke for skattekreditprogrammet. For eksempel kan du sandsynligvis forvente en klausul, der kræver, at du samarbejder med din udlejer om at bekræfte og bekræfte din indkomst hvert år, og der kan være sprog, der siger, at hvis din udlejer opdager, at du bevidst har givet falske eller ufuldstændige indkomstoplysninger, når du bestemmer berettigelse, kunne være grund til at opsige din lejekontrakt.

Spørgsmål: Kan jeg leje fra måned til måned?

Svar: Når du først underskriver lejekontrakten for en lejlighed på en skattekredit ejendom, skal den vare i mindst seks måneder (selvom der er et par undtagelser). Derefter kan du og din udlejer blive enige om at forny din lejekontrakt månedligt.

Spørgsmål: vil der være lejere med markedsrente i bygningen?

A: Der kan være. Mange skattekreditegenskaber inkluderer lejligheder med lav indkomst og nogle lejligheder med markedsrente.

Spørgsmål: Skiller jeg mig ud som lavindkomst, hvis der er lejere på markedet?

A: Du burde ikke. Udlejere er forpligtet til ikke at adskille lejligheder med markedsrente og lavindkomst, og ingen på din skattekredit ejendom skal vide, hvor meget husleje du betaler, medmindre du fortæller dem.

Spørgsmål: bestemmes min indkomst ud fra, hvad jeg har tjent det sidste år?

Svar: Nej. Det bestemmes ved at se frem og "annullere" din indkomst for det næste år. For eksempel, hvis du tjener 2240€ om måneden på et job, tælles denne indkomst som 26900€ (12 måneder x 2240€), selvom det viser sig, at du får en forhøjelse eller endda mister dit job en måned efter at have flyttet ind i din lejlighed.

Spørgsmål: Hvordan tæller udlejere uregelmæssig beskæftigelsesindkomst?

A: Arbejdsindkomst skal medtages som en del af husstandens indkomst, uanset om indkomsten er stabil eller uregelmæssig.

Normalt skal udlejere, der deltager i skattekreditprogrammet, bruge en lejers nuværende forhold til at "årliggøre" indkomsten, hvilket betyder at inkludere et beløb, som lejeren forventer at tjene i løbet af de næste 12 måneder, selvom det viser sig, at antallet er meget højere eller lavere.

Spørgsmål: Vil en skilsmisseopgørelse eller fælles aktiver diskvalificere mig?

A: Nej. En potentiel lejer er ikke diskvalificeret blot for at have en skilsmisse eller fælles aktiver.

Selvom det er muligt, at din indkomstsituation efter skilsmisse ville gøre dig uberettiget, er det ikke gyldige grunde til at nægte at behandle en ansøgning om en skattekreditansøger eller automatisk betragte ansøgeren som ikke indkomstberettiget.

Spørgsmål: er lejen baseret på min indkomst?

Svar: Nej. I modsætning til andre boligprogrammer er skattekreditleje baseret på den gennemsnitlige indkomst i dit amt eller andre lokale områder. Dette gennemsnit er kendt som AMGI, som HUD opdaterer hvert år. Din faktiske indkomst betyder noget, når det kommer til at afgøre, om du er berettiget til en lejlighed med lav indkomst til en skattekredit ejendom. Men den faktiske leje, du betaler, er ikke baseret på din indkomst.

Spørgsmål: Er jeg ikke berettiget til andre, hvis jeg tjener for meget indkomst til en skattekredit ejendom?

A: Ikke nødvendigvis. Selvom hver skattekredit ejendom skal følge de samme regler for at bestemme indkomstberettigelse, kan du tjene for meget for en skattekredit ejendom, men stadig betragtes som berettiget til andre. Dette kan ske, hvis du f.eks. Tjener 55 procent af indkomstgrænsen. En ejendom, der skal lejes til lejere, der ikke tjener mere end 50 procent af indkomstgrænserne, vil afvise dig, men ejendomme, der bruger tallet på 60 procent, vil finde dig berettiget. Indkomstgrænserne varierer også efter amt, så hvis du tjener lidt for meget indkomst for en ejendom, kan du få succes på en anden ejendom, der bruger forskellige grænser.

Spørgsmål: Kan jeg blive kastet ud, hvis min indkomst stiger langt, efter jeg flytter ind?

A: Du skal ikke bekymre dig om at blive kastet ud for at gå over indkomst. Hvis din indkomst stiger til så højt som 140 procent af AMGI, er der ikke noget problem. Hvis din indkomst stiger over dette niveau, kan det kræve, at udlejeren tager skridt til at sikre, at bygningen forbliver kvalificeret til alle sine skattefradrag.

I værste fald kan din udlejer (med passende varsel) skifte din lejlighed til markedspris, og du vil miste fordelen ved din begrænsede husleje. Men hvis din indkomst er så høj, er du ikke lav indkomst, og du skal have råd til markedsrenten. Udlejere på skattekreditegenskaber kan kun udvise lejere for "god sag" som defineret af statslige eller lokale love. Dette betyder også, at din udlejer ikke kan beslutte ikke at forny din lejekontrakt uden god grund.

Spørgsmål: Skal jeg blive certificeret igen, hver gang min indkomst ændres?

A: Heldigvis nej. Skattekreditprogrammet har ikke "midlertidige gencertificeringer", hvilket betyder, at hvis du skifter job, får en forhøjelse eller køber eller sælger et aktiv, behøver du ikke få din indkomst beregnet og bekræftet igen. Du bør forvente at mødes med ledelsen for at bekræfte din indkomst igen en gang om året, normalt omkring årsdagen for din lejeaftale.

Spørgsmål: Kan jeg som studerende bo på en skattekredit ejendom?

Svar: Den generelle regel er, at hvis alle i din husstand er fuldtidsstuderende, så kan du ikke leje på en skattekredit ejendom. Så hvis du er en fuldtidsstuderende med en værelseskammerat, der går i skole på deltid, så har du det godt. Hvis alle i din husstand går i skole på fuld tid, så spørg ledelsen, om du falder ind under en undtagelse.

Spørgsmål: Skal skattekreditegenskaber overholde lovgivningen om forskelsbehandling?

A: Ja. Skattekreditegenskaber er underlagt de samme retfærdige boliglove som konventionelle ejendomme. Plus takket være en aftale mellem HUD, finansministeriet og justitsministeriet (DOJ) kan IRS let lære om en udlejers retfærdige boligovertrædelse og bruge det som grund til manglende overholdelse af skattekredit. Det betyder, at udlejere på skattekreditegenskaber har endnu flere grunde til ikke at diskriminere dig.

Spørgsmål: Hvordan kan lejere og potentielle kunder få mere information om programkrav?

A: Lejere og potentielle kunder har ofte spørgsmål om indkomst og regler for skattekreditegenskaber. Ud over svarene på ofte stillede spørgsmål besvaret her kan du få statsspecifikke spørgsmål besvaret af det statslige boligfinansieringsbureau, der administrerer skattekreditprogrammet, hvor du bor.